버팀목 전세자금대출을 알아보다 보면 대출한도나 금리보다 먼저 막히는 부분이 있습니다.
특히 이제 막 취업한 신입사원이나 이직한 지 얼마 되지 않은 직장인, 프리랜서와 사업자는 자신의 소득이 어떻게 계산되는지 헷갈릴 수 있습니다.
버팀목 전세자금대출은 단순히 통장에 실제로 들어온 월급만 보는 것이 아니라 공식적인 소득증빙자료를 기준으로 연소득을 산정합니다.
따라서 월급이 같아 보여도 재직기간이나 소득 형태에 따라 심사에서 인정되는 연소득이 달라질 수 있습니다.
이번 글에서는 버팀목 전세자금대출의 세전·세후 기준부터 부부합산, 재직 1년 미만 직장인의 연소득 계산, 이직·퇴사·프리랜서·사업자의 소득 산정 방식까지 실제 신청 전에 알아두면 좋은 내용을 정리해보겠습니다.
핵심만 먼저 보면
- 버팀목 전세자금대출의 소득은 세전 기준으로 산정합니다.
- 배우자가 있는 경우에는 기본적으로 부부합산 연소득을 기준으로 봅니다.
- 근로소득은 원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여내역서 등을 통해 확인합니다.
- 원천징수영수증에 표시된 비과세소득은 소득 산정에서 제외됩니다.
- 재직기간이 1년 미만이면 최근 급여를 기준으로 연소득으로 환산할 수 있습니다.
- 퇴사한 상태라면 이전 직장의 소득이 그대로 인정되는 방식이 아니므로 신청 시점의 재직 상태가 중요합니다.
버팀목 전세대출 소득은 세전일까, 세후일까?
가장 많이 헷갈리는 부분부터 정리하면 세전 기준입니다.
즉 실제 통장에 입금되는 세후 실수령액이 아니라 세금과 사회보험료 등을 공제하기 전의 공식적인 소득자료를 기준으로 심사합니다.
세전 월급
소득 심사에서 기본적으로 확인하는 소득
세후 실수령액
실제 통장에 입금되는 금액이지만 대출 소득기준을 판단하는 기준 자체는 아님
예를 들어 세전 월급이 300만 원이고 세후 실수령액이 약 270만 원이라고 하더라도, 연소득을 단순히 270만 원 × 12개월로 계산하는 것은 아닙니다.
공식적인 소득증빙자료에서 확인되는 소득금액을 기준으로 판단합니다.
세전이면 월급명세서 총액을 전부 더하면 될까?
여기에는 한 가지 중요한 예외가 있습니다.
주택도시기금 안내에 따르면 근로소득을 원천징수영수증으로 확인하는 경우 비과세소득은 제외합니다.
따라서 “세전 기준”이라는 말을 회사에서 지급한 모든 금액을 무조건 합친다는 뜻으로 이해하면 안 됩니다.
정확한 금액은 본인의 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원 등을 확인하는 것이 좋습니다.
배우자 소득도 합산할까?
일반 버팀목 전세자금대출은 부부합산 연소득 기준을 사용합니다.
따라서 결혼한 신청자는 본인의 소득만 보는 것이 아니라 배우자의 인정소득도 함께 확인해야 합니다.
=
부부합산 연소득
예를 들어 신청인의 인정 연소득이 3,000만 원, 배우자의 인정 연소득이 1,500만 원이라면 부부합산 연소득은 4,500만 원으로 계산하는 방식입니다.
반대로 미혼 단독세대주라면 배우자가 없기 때문에 신청인 본인의 소득을 기준으로 판단하게 됩니다.
일반 버팀목의 기본 소득 기준은?
주택도시기금은 일반 버팀목 전세자금대출의 기본 대상 중 하나로 부부합산 연소득 5천만 원 이하를 안내하고 있습니다.
다만 신혼부부나 특정 가구, 별도의 전용 버팀목 상품 등은 일반 버팀목과 소득 기준이 다를 수 있습니다.
따라서 신청할 때는 일반 버팀목인지, 청년전용인지, 신혼부부전용인지를 먼저 구분해야 합니다.
근로소득자는 어떤 서류로 소득을 확인할까?
근로소득자의 경우 대표적으로 다음과 같은 서류를 통해 소득을 확인합니다.
근로소득원천징수영수증
최근 연도의 근로소득을 확인할 때 대표적으로 사용됩니다.
소득금액증명원
세무 신고된 소득을 확인할 때 활용할 수 있습니다.
최근 급여내역서
재직기간이 짧거나 최근 소득을 확인해야 할 때 사용할 수 있습니다.
재직 여부는 일반적으로 건강보험자격득실확인서를 통해 확인합니다.
직장건강보험 적용 대상이 아닌 경우에는 재직증명서와 사업자등록증 사본 등 다른 서류를 통해 재직 상태를 확인할 수 있습니다.
재직 1년 미만 신입사원은 소득을 어떻게 계산할까?
이번 글에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.
주택도시기금 FAQ에 따르면 재직기간이 1년 미만인 근로소득자는 급여내역서의 총금액을 연소득으로 환산해 적용합니다.
예시｜월급 300만 원을 받고 있다면?
정상적인 월 급여가 300만 원이라고 가정하면 단순 환산 시 다음과 같습니다.
즉 1년을 전부 근무하지 않았다고 해서 실제 받은 급여 몇 개월치만 연소득으로 보는 것은 아닙니다.
현재 급여 수준을 기준으로 1년치 소득으로 환산해 심사할 수 있습니다.
입사한 지 며칠밖에 안 됐다면?
재직기간이 짧다고 해서 첫 월급을 받기도 전에 바로 연소득을 계산할 수 있는 것은 아닙니다.
일반 버팀목 근로소득자의 경우 1개월 이상 재직하고 정상적인 한 달치 이상의 소득이 존재해야 합니다.
주택도시기금 FAQ에서는 3월 4일 입사자의 경우 4월 30일까지 정상적으로 한 달을 근무한 뒤 신청할 수 있는 사례를 제시하고 있습니다.
성과급이나 상여금 때문에 소득이 갑자기 늘었다면?
성과급이나 일시적인 보너스를 받았다고 해서 “평소 월급은 적으니 제외해달라”고 할 수 있는 것은 아닙니다.
주택도시기금은 내일채움공제나 성과급 등으로 연소득이 일시적으로 증가했더라도 최근 소득증빙자료에 표시된 소득금액을 기준으로 산정한다고 안내하고 있습니다.
따라서 소득기준 경계선에 있는 신청자라면 성과급이 지급된 연도의 원천징수영수증을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
퇴사했다면 이전 직장 소득도 잡힐까?
대출접수일 기준으로 이미 퇴사한 경우에는 상황이 달라집니다.
주택도시기금 FAQ에서는 퇴직한 전 근무지의 소득은 인정하지 않으며, 퇴직증명서나 건강보험자격득실확인서 등으로 확인 후 연소득이 없는 것으로 간주한다고 안내하고 있습니다.
현재 재직 중
현재 근로소득을 관련 서류로 확인
대출접수일 현재 퇴직 상태
퇴직한 전 직장의 소득을 그대로 현재 연소득으로 인정하지 않음
따라서 퇴사와 이직 시점이 전세계약이나 대출 신청 시기와 겹친다면 계약 전에 취급은행과 상담하는 것이 중요합니다.
프리랜서는 소득을 어떻게 볼까?
프리랜서는 근로소득자와 소득확인 방식이 다를 수 있습니다.
사업자등록이 있는 개인사업자 형태의 프리랜서는 일반적으로 사업소득으로 구분하며, 다음과 같은 자료를 통해 소득을 확인할 수 있습니다.
- 사업소득원천징수영수증
- 소득금액증명원
- 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서
사업자등록으로 사업 영위를 확인하기 어려운 경우에는 경력증명서, 위촉증명서, 고용계약서 등 유사한 계약서류가 활용될 수 있습니다.
사업 시작한 지 1년이 안 됐다면?
근로소득자와 사업소득자의 중요한 차이가 있습니다.
근로소득은 재직 1년 미만이라도 일정 요건을 충족하면 월 급여를 연환산할 수 있지만, 사업영위기간이 1년 미만인 사업소득은 연소득으로 환산하지 않습니다.
따라서 이제 막 사업을 시작한 개인사업자라면 직장인의 신입사원과 같은 방식으로 “한 달 소득 × 12개월” 계산을 적용한다고 생각해서는 안 됩니다.
일용직·계약직은 어떻게 계산할까?
일용계약직은 세무서에서 발급한 소득금액증명원이나 최근 1년 이내 일용근로소득 지급명세서의 합계액 등을 기준으로 소득을 인정할 수 있습니다.
다만 객관적인 서류를 통해 재직기간이 확인되는 경우에는 연환산이 가능한 경우도 있습니다.
일용직이나 단기계약직처럼 근무 형태가 일반 직장인과 다르다면 온라인 정보만으로 판단하기보다 제출 가능한 소득자료를 가지고 취급은행에 확인하는 편이 정확합니다.
연금·이자·배당소득도 소득에 포함될까?
버팀목 소득은 근로소득만 보는 것이 아닙니다.
주택도시기금은 소득을 크게 근로소득·사업소득·연금소득·기타소득으로 구분합니다.
기타소득의 경우 이자나 배당소득 등 소득금액증명원에서 확인되는 금액이 포함될 수 있습니다.
또 근로소득, 사업자등록이 있는 사업소득, 공적연금소득 등은 해당되는 경우 합산 대상이 될 수 있으므로 월급만 확인하고 끝내서는 안 됩니다.
내 연소득을 간단히 확인하는 방법
직장인이라면 신청 전 아래 순서대로 확인하면 편합니다.
STEP 1. 최근 원천징수영수증 확인
최근 연도의 공식 근로소득을 먼저 확인합니다.
STEP 2. 비과세소득 확인
원천징수영수증상의 비과세소득은 별도로 구분합니다.
STEP 3. 배우자 소득 확인
배우자가 있다면 본인 소득과 배우자 인정소득을 함께 확인합니다.
STEP 4. 재직기간 확인
1년 미만이면 최근 정상 급여를 기준으로 연환산 대상인지 확인합니다.
STEP 5. 실제 상품의 소득한도 확인
일반·청년·신혼부부 등 자신이 신청하는 상품의 기준을 최종 확인합니다.
자주 묻는 질문
Q. 연봉 5천만 원이면 버팀목 전세대출이 가능한가요?
일반 버팀목의 기본 소득요건은 부부합산 연소득 5천만 원 이하로 안내됩니다. 다만 실제 신청 가능 여부는 자산, 주택, 무주택, 대출 중복 여부 등 다른 요건도 함께 충족해야 합니다.
Q. 월급 실수령액으로 계산하면 되나요?
아닙니다. 버팀목 소득은 세전 기준이며, 원천징수영수증이나 소득금액증명원 등 공식 소득자료를 통해 확인합니다.
Q. 입사한 지 3개월이면 신청할 수 있나요?
재직기간 1년 미만 근로자는 급여내역을 연소득으로 환산할 수 있습니다. 다만 정상적인 한 달치 이상의 소득이 확인되어야 합니다.
Q. 작년에 받은 성과급도 소득에 포함되나요?
최근 소득증빙자료의 소득금액에 반영돼 있다면 일시적으로 증가한 소득이라고 하더라도 소득산정에 반영될 수 있습니다.
Q. 최근 퇴사했는데 작년 연봉으로 신청할 수 있나요?
대출접수일 현재 퇴직한 경우 퇴직한 전 직장의 소득을 현재 연소득으로 그대로 인정하지 않는다는 것이 주택도시기금의 기본 안내입니다. 퇴직증명서나 건강보험자격득실확인서 등을 통해 현재 상태를 확인합니다.
Q. 프리랜서도 버팀목 전세대출을 받을 수 있나요?
프리랜서라는 이유만으로 제외되는 것은 아닙니다. 다만 사업소득 등 자신의 소득 형태를 증명할 수 있는 자료가 필요하며 구체적인 인정금액은 제출서류와 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
정리｜세후 월급보다 공식 소득자료를 먼저 보자
버팀목 전세자금대출의 소득기준을 볼 때 가장 중요한 것은 현재 통장에 얼마가 들어오는지가 아니라 공식적으로 인정되는 연소득이 얼마인지입니다.
소득기준
세전 기준
근로소득 확인
원천징수영수증·소득금액증명원·급여내역서 등
재직 1년 미만
정상 급여를 기준으로 연소득 환산 가능
부부
부부합산 소득 확인
비과세소득
원천징수영수증상 비과세소득은 제외
특히 신입사원, 이직자, 퇴직자, 프리랜서, 개인사업자는 단순한 연봉표만 보고 신청 가능 여부를 판단하기 어렵습니다.
전세계약을 체결하기 전에 자신이 제출할 수 있는 소득서류와 재직서류를 확인하고, 필요하면 주택도시기금 수탁은행을 통해 실제 인정소득을 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
본 글의 소득 산정 기준은 주택도시기금의 버팀목전세자금 및 관련 FAQ를 기준으로 정리했습니다. 주택도시기금은 버팀목 대출의 소득을 세전 기준으로 산정하며, 근로소득자의 재직 및 소득은 건강보험자격득실확인서, 원천징수영수증, 소득금액증명원, 급여내역서 등으로 확인한다고 안내하고 있습니다. 정책과 세부 심사기준은 변경될 수 있으므로 실제 신청 시점에는 최신 공식 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.
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